Можно ли продать свою долю в квартире брату

Как выкупить долю в квартире у родственника, если они против

Можно ли продать свою долю в квартире брату

693 просмотров

Квартиры, в которых проживают семьи, иногда могут стать причиной раздора. Ведь даже близкие родственники зачастую становятся чужими людьми и их совместное проживание просто невозможно.

Можно ли каким-либо законным способом оставить всю квартиру за собой, а родственникам компенсировать стоимость их доли в квартире? Вы узнаете об этом из нашей статьи, а также найдете ответы и на другие вопросы, связанные с приобретением части квартиры у близкого человека.

Как можно выкупить долю квартиры у родственника

Определение долевой собственности содержится в ст. 244 ГК РФ. Чаще всего такой вид совместного владения у родственников возникает при следующих обстоятельствах:

  1. Приватизация. Члены одной семьи проживают в муниципальной квартире и при приватизации каждый из них (если не отказался) получает во владение определенную часть.
  2. Наследство. Посоле смерти единственного владельца жилого помещения целая квартира может перейти в долевое владение его родственников.
  3. Развод. Если в браке супруги совместно нажили недвижимость, то при его расторжении квартира будет разделена между ними в долях, размер которых определен либо брачным договором, либо Законом, либо личным соглашением.
  4. Иные обстоятельства. Этот пункт включает в себя и покупку доли квартиры, и дарение, и ренту, и другие способы получения во владение части квартиры.

Независимо от того, являются ли сособственники родственниками или нет, процедура выкупа доли не будет сильно различаться. Основное правило — при приобретении части в жилом помещении преимущество на это есть у долевых совладельцев.

Существует два способа возмездного приобретения доли недвижимости:

  • добровольно по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Рассмотрим каждый из способов оформить покупку подробно.

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников, если они согласны

Самый беспроблемный способ выкупить часть квартиры у близкого родственника – договориться с ним. Если все стороны сделки на это согласны, то никаких проблем возникнуть не должно. Однако для этого необходимо строго соблюдать порядок определенных действий.

Уведомление

Так как совладельцы имеют право на первоочередной выкуп, то при наличии права собственности хотя бы на самую незначительную часть жилья, вы становитесь основным претендентом на участие в сделке.

Если есть еще и другие сособственники, то необходимо изначально уведомить всех о намерении продать жилье. Это можно сделать, составив уведомление.

Скачать образец уведомления о намерении продать часть квартиры

Направить его можно несколькими способами, каждый из которых имеет и свои плюсы, и свои минусы:

СпособДостоинстваНедостатки
Передать лично в руки под подписьСамый быстрый способ вручить уведомлениеНе всегда есть возможность установить местонахождение совладельца, он может отказаться подписать уведомление, чтобы отложить срок сделки
Направить почтой письмом с простым уведомлениемВы получите уведомление с подписью адресата о получении документа, экономия личного времени на поиск и совладельцаДостаточно долго, адресат может не получить письмо, и оно вернется к вам обратно с пометкой об этом
Уведомление через нотариусаНадежная процедура, вам не придется самостоятельно составлять уведомление и тратить личное времяДополнительные материальные затраты, возможно длительное ожидание уведомления

Вне зависимости от выбранного способа уведомления, необходимо дать адресатам 30 дней на раздумья и оформление ответа (ст. 250 ГК РФ). Однако, если они ответят отказом, то можно переходить к следующей стадии.

Если надлежащим образом не уведомить всех совладельцев, то сделка может быть признана незаконной и отменена.

Сбор документов

После того, как определены стороны сделки, необходимо собрать определенный пакет документов:

  • гражданские паспорта продавца и покупателя;
  • поквартирную карточку (можно получить через МФЦ или в УВМ МВД РФ);
  • выписку из ЕГРН о владельцах объекта недвижимости, обременениях (или свидетельство о собственности, если оно выдавалось до 2016 года);
  • согласие супруга на продажу доли (при наличии);
  • техническую документацию.

Составление договора купли-продажи

Многие ошибочно считают, что при продаже части квартиры родственнику можно составить простой письменный договор и с ним обратиться в Росреестр для регистрации.

Однако это не так, в 2016 году были внесены изменения в положения ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней».

В соответствии с ними все сделки с долями жилых помещений подлежат обязательному заверению у нотариуса.

В договоре должны содержаться такие сведения:

  • дата и место составления;
  • название договора;
  • данные сторон сделки и их представителей (при наличии);
  • описание продаваемой части имущества (размер, месторасположение и т.д.);
  • стоимость сделки (цена доли квартиры);
  • условия разрешения споров;
  • способ и дата передачи денег;
  • иные законные условия, которые стороны желают закрепить в договоре.

Форма договора продажи определена в ст. 550 ГК РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире у родственника

Регистрация в Росреестре

После того, как договор составлен и заверен у нотариуса, необходимо внести изменения в единый государственный реестр недвижимости. Для этого со всеми документами необходимо явиться в МФЦ или региональное отделение Росреестра и по образцу составить там заявление. В течении 14 дней вы сможете получить выписку из ЕГРН.

Если после приобретения доли в квартире вы становитесь единоличным владельцем жилой площади, то можно оформить в собственность не отдельные доли, а всю квартиру.

Оплатить налоги

В отличии от процедуры дарения части квартиры родственнику, за продажу доли придется выплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Однако, существуют и исключения:

  • продажа осуществлена за ту же сумму, за которую продавец ее приобрел;
  • стоимость сделки менее 1 миллиона рублей;
  • объект недвижимости находился в собственности более 3-х лет

Пример. Бывшие супруги Свиридовы в ходе развода раздели совместно нажитую квартиру в натуральных долях. Каждому досталось по 1/2 . Через 5 лет Свиридова уведомила бывшего мужа о том, что желает продать свою часть жилья за 400000 рублей.

Тот решил приобрести долю жены. Свиридовы заключили договор купли-продажи, заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре.

Продавец была освобождена от уплаты налога, так как квартира была в собственности более трех лет и сумма сделки была менее 1 миллиона рублей.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Несмотря на то, что право собственности на жилую недвижимость является одним из основных объектов, которые защищает Конституция РФ, прекратить такое право родственника на долю в квартире возможно. Однако только при соблюдении совокупности нескольких условий:

  1. Незначительность доли. Если часть квартиры, принадлежащая родственнику настолько мала, что невозможно определить порядок совместного пользования этой долей без ущемления прав других собственников. Например, если человек владеет 1/22 или 2/15 в однокомнатной квартире.
  2. Невозможность выделить доли в натуре. Чаще всего такое требование невыполнимо. Так как натуральная доля подразумевает фактическое преобразование в самостоятельное жилое помещение со своими коммуникациями, входом и оформлением в Росреестре.
  3. Отсутствие заинтересованности во владении незначительной части. Если у сособственника имеется другое жилье, он не участвует в поддержание надлежащего технического состояния квартиры, не оплачивает коммунальные платежи и вообще фактически не нуждается в этой жилой площади.

Если все эти условия соблюдены, то необходимо обращаться в суд. Именно решение этого органа и станет основанием для принудительного выкупа доли у родственника.

Порядок действий

  1. Досудебное урегулирование. Этот этап не является обязательным, но все же перед обращением в орган правосудия стоит постараться договориться с родственником. Это значительно сэкономит и время, и силы.
  2. Сбор документов.

    Так как суду необходимо при принятии решения опираться на достоверные и обоснованные сведения, то перед составлением иска обязательно запаситесь ими. Если собственник не платит за коммунальные платежи, то выписка из банка о том, что их оплачиваете вы – подтвердит это.

  3. Составление иска.

    Для этого лучше всего обратиться к профессиональному юристу. Однако можно воспользоваться и образцами заявлений в интернете, но стоит помнить, что каждая ситуация индивидуальна и только специалист сможет правильно разобраться в ней.

  4. Направление в суд.

    Исковое заявление и пакет документов направляется любым удобным способом (лично или почтой) в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости.

  5. Рассмотрение. На этом этапе необходимо являться в суд и отстаивать свою точку зрения. Ваши интересы так же может представить юрист.

    В случае, если дело будет выиграно, то стоимость его услуг может быть отнесена к судебным издержкам и взыскана с ответчика.

  6. Получение решения. Рассмотрев доводы всех сторон спора суд выносит решение. Если она вас не устраивает, то его можно обжаловать в вышестоящей инстанции.
  7. Обращение в Росреестр.

    После того, как сумма, указанная в решении суда как компенсационная за долю, выплачена родственнику, можно обращаться в Росреестр (или в МФЦ) и оформлять собственность на выкупленную часть квартиры.

Исковое заявление

Необходимо помнить, что неправильно составленный иск о принудительном выкупе суд может оставить без рассмотрения. Поэтому необходимо ответственно подойти к его составлению.

Если вам необходима консультация о том, как лучше всего выкупить долю у близкого человека в вашей конкретной ситуации, то юристы нашего сайта круглосуточно и бесплатно окажут вам ее.

Вообще именно споры о принудительном выкупе достаточно сложны, требуют значительных специальных знаний и умения собрать необходимые доказательства обоснованности требований.

Именно поэтому сопровождение судебного разбирательства о выкупе доли профессионалом просто необходимо.

Необходимые документы

Для того, чтобы заявление было принято судом нужно к нему приложить следующие бумаги:

  • паспорт истца;
  • выписку из реестра о спорной недвижимости;
  • развернутая поквартирная карточка;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • уведомление о досудебном урегулировании;
  • заключение специалиста о стоимости выкупаемой доли;
  • технические документы на жилье.

Расходы

При обращении в суд необходимо оплатить обязательный налоговый сбор. Так как эта категория исков подлежит оценке, то госпошлина будет зависеть от стоимости выкупаемой доли и выражается в процентном соотношении. Оно определено в ст. 333.19 НК РФ.

В Росреестре придется оплатить еще 2000 рублей за регистрацию права и внесение изменений в единый реестр недвижимости.

Пример. В 2012 году Коновалова И.Н. подарила своим внукам Кокорину Н.Н. и Кокориной Л.Н. по 1/5 своей однокомнатной квартиры. После ее смерти в наследство вступил ее сын (дядя Кокорина и Кокориной) Коновалов Р.П. Он решил выкупить у племянников их доли и предложил каждому по 300000 рублей.

Однако Кокорин и Кокорина отказались, так как считали, что их доли стоят дороже. Тогда Коновалов обратился к юристу. Тот помог ему найти специалиста по оценке недвижимости. Согласно его заключения 1/5 спорной квартиры стоила 280000 рублей. Коновалов обратился в суд.

Там он также представил доказательства того, что у его племянников имеется другое жилье (выписка из Росреестра), они фактически в квартире не проживают (выписка из домовой книги), выделить доли в натуре невозможно.

В ходе заседания племянники указали, что не против продажи своих долей, но желаю получить каждый по 400000 рублей. Суд же, приняв во внимание заключение специалиста, постановил признать доли незначительными и обязал Коновалова выплатить племянникам за их части квартиры компенсации в размере 280000 рублей.

Так же все судебные издержки (участие юриста, проведение экспертизы, оплата госпошлины) надлежало оплатить Кокорину и Кокориной в равных долях.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: //allo-urist.com/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-rodstvennika/

Купля продажа доли в квартире между родственниками

Можно ли продать свою долю в квартире брату

› Недвижимость › Оформление недвижимости

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Иногда люди сталкиваются с необходимостью продать или выкупить долю в квартире/коммуналке. Не имея образования юриста, осуществить сделку без помощи специалиста будет сложно. Вкратце вы узнаете, что представляет из себя этот процесс.

Покупка доли в квартире у родственников при взаимном согласии

Следует помнить о том, что если лицо не имеет права распоряжаться конкретной собственностью части квартиры, то оно и не сможет реализовать долю без заверенного в законном порядке удостоверения о доверительном акте от лица, владеющего долей:

  1. Собственники других долей квартиры должны быть уведомлены в письменном порядке о совершении продажи одной из долей. В извещении о продаже должны быть указаны цена товара, его описание (адрес, площадь, размер доли) и условия передачи права на имущество, а также срок, в течение которого оповещаемый обязан предоставить в письменной форме соглашение/отказ на продажу, либо изъявить желание о приобретении этой доли на правах первоочередного собственника. Данное письменное оповещение желательно составлять с помощью нотариуса.
  2. Имейте в виду, что если на какую-то долю квартиры имеет права собственности несовершеннолетний, извещение на его имя должно быть отправлено в адрес органов опеки и попечительства.
  3. Собственник доли направляет по адресу заявителя письменное подтверждение на то, что он отказывается от приобретения доли в квартире в течение 30 дней.
  4. Родственник, изъявивший желание приобрести в собственность долю в той квартире, в которой у него уже имеется доля на право пользования, обязан в течение 30 дней с момента получения письменного извещения дать согласие на покупку (в письменной форме). По истечении срока 30 дней собственник вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если совладельцы квартиры не подтвердили письменно своё желание/отказ на приобретение прав собственности на долю.

Процедура купли-продажи

Помните, что с 15 июля 2016 года все сделки по передаче права на собственность осуществляются в нотариальном порядке:

  1. Составляется договор купли-продажи. Желательно написать его вместе с нотариусом, поскольку он точно пояснить вам все тонкости постоянно меняющегося законодательства. Хотя договор можно составить и собственноручно. Форма этого документа указана в Росреестре. К договору можно приложить план квартиры с указанием продаваемой части жилплощади.
  2. Создаётся акт приёма-передачи доли с указанием паспортных данных продавца-покупателя, данные о том, что доля передана в надлежащем состоянии.
  3. Помните, что договор и акт должны быть в трёх экземплярах: по одному экземпляру каждого документа на руки продавцу, покупателю и органам Росреестра.

Как оплатить сделку?

Росреестр сообщает о следующих безопасных способах передачи денежных средств:

  • Оформление ипотеки в пользу продавца. Недостатки этого способа заключаются в том, что распоряжаться покупатель полученной долей сможет только после выплаты ипотеки, и снова придётся обращаться в регистрирующий орган при завершении оплаты на установление прав собственности.
  • Оплата по аккредитиву. Для этого продавцу сначала нужно заключить договор с банком на открытие аккредитива. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец при предоставлении необходимых документов забирает деньги из банка.
  • Передача денег через банковскую ячейку. В этом случае договор с банком заключается и продавцом, и покупателем. В договоре указываются условия открытия ячейки, какой будет к ней доступ с обеих сторон.

Как продать квартиру без налогов?

Покупатель, являющийся близким родственником собственнику, не имеет права на получение налогового вычета с покупки.

Близким родственником в юриспруденции считаются:

  • супруг
  • дети
  • родитель/ли
  • бабушка/дедушка

Важно! Без уплаты налога можно подарить права собственности на долю посредством дарственной, а об уплате средств за долю можно договориться между собой, обязуясь выплатить средства по принципу «честного слова».

Налоговый вычет

НДФЛ указывает на сумму налога в 13% от цены, указанной в договоре. Он не взимается, если:

  • Стоимость доли составляет менее 1 млн рублей.
  • Собственность была в пользовании более трёх лет.
  • Сумма, указанная в договоре купчей, соответствует ценовому диапазону продаваемой доли.

Важный момент: купля-продажа между близкими родственниками не подразумевает получение налогового вычета. Если участники сделки подтверждают, что они не являются супругами/бабушкой-внуком и др. вариаций/родителями-детьми, то в этом случае покупатель имеет право на получение налогового вычета.

Обязательные пункты договора

  • Дата и место подписания.
  • Исчерпывающую информацию об объекте сделки (какая часть доли, площадь квартиры и доли).
  • Полные паспортные данные всех сторон договора.
  • Полную стоимость сделки с письменной расшифровкой.
  • Подписи обеих сторон с расшифровкой.
  • Если на продаваемую часть претендует кто-либо из третьих лиц или на помещение наложено какое-либо ограничение, указать эту информацию.

Принудительный выкуп доли у родственников

Для осуществления выкупа доли у родственника в принудительном порядке необходимо наличие ниже перечисленных трёх факторов одновременно:

  • Доля собственника является незначительной (например, 1/6 от пятикомнатной квартиры) – это должен установить суд.
  • Наличие подтверждения того, что выделить эту долю в реальности невозможно.
  • Отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей.

Аргументы при требовании выкупа

Если выкупать долю приходится принудительно, то для начала нужно попытаться договориться мирным путём. Документально это можно сделать в письменной форме, таким образом, вы на бумаге подтвердите эту попытку перед государственными органами.

И в случае отказа или молчания на это заявление вы вправе принудительно совершить покупку.

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками

Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:

  • Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
  • Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.

Ожидаемые плюсы:

  • Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
  • Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
  • После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
  • Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
  • Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
  • Возможно заключение предварительного соглашения.

Отличия купли квартиры у родственников от дарения и завещания

  • При продаже доли владелец не имеет права на получение льгот на налогообложение и оплату нотариальных услуг.
  • Продавец не сможет отменить своё решение о продаже, в отличие от дарителя.
  • Продажа доли не является сокрытым способом предоставления права на собственность в отличие от завещания.
  • Дарственная предполагает отсутствие налогового вычета.
  • По завещанию доля может отписываться только тому, кто имеет право собственности на эту площадь, дарственная же подразумевает, что даритель дееспособный и не является малолетним. Покупатель же может представлять из себя любое лицо.
  • Купля-продажа представляет собой передачу прав на собственность на безвозмездной основе.
  • Согласно договору купли-продажи, права сторон могут иметь самый высокий спектр по их усмотрению. Дарственная обязывает передать права пользования, а даритель должен принять эти права. Завещание подразумевает акт приёма передаваемого наследства.
  • При купле-продаже продавец обязан выплатить налог на доходы физических лиц. При дарственной оплачивает НДФЛ одаряемый, не являющийся родственником дарителю. Завещание подразумевает выплату налога, если передаваемое имущество больше установленного минимального размера оплаты труда (МРОТ) в России.
  • У покупателя права собственности появляются только после совершения акта регистрации сделки у нотариуса, как и при получении имущества посредством завещания и путём дарения – также необходимо пройти регистрацию в Росреестре соглашения на дарственную и зарегистрировать свидетельство о завещаемом имуществе.

Полезно знать! На деле мероприятие по купле-продаже оказывается не таким затруднительным, если доверить дело профессиональному риелтору или нотариусу, которые подскажут, как правильно осуществить сделку на законных основаниях.

Алгоритм ваших действий будет следующим:

  1. Вы отправляетесь к нотариусу и рассылаете составленные с его помощью извещения о продаже/покупки доли первоочередным собственникам жилплощади.
  2. Собираете необходимый пакет документов.
  3. Осуществляете сделку в нотариальной конторе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!


Продажа доли в квартире близкому родственникуСсылка на основную публикацию

Источник: //pravonaslednik.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/prodazha-doli-v-kvartire-blizkomu-rodstvenniku.html

Продажа доли в квартире между близкими родственниками

Можно ли продать свою долю в квартире брату

Правила продажи родственнику доли в квартире

Документы для продажи доли в квартире

Дополнительные документы на продажу доли

НДФЛ при сделке с долей

Проблема образования микродолей в квартире

Правила продажи родственнику доли в квартире 

Каждый из сособственников, имеющих долю в общей собственности, может по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей (завещать, подарить, продать и т. д.). Если доля передается по возмездной сделке, то преимущественное право покупки будут иметь сособственники (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Продажа доли в квартире родственнику должна быть произведена с соблюдением следующих правил:

  1. Если приобретатель еще не имеет доли в квартире, то в силу ст. 250 ГК РФ требуется:
    • Обязательное извещение других сособственников о намерении продать свою долю. Уведомление составляется в письменной форме и обязательно должно содержать кадастровый номер квартиры, ее адрес, размер доли продавца, цену, по которой предполагается продажа (п. 4.2 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон о госрегистрации недвижимости).
    • Получить отказы сособственников от преимущественной покупки доли или дождаться истечения месячного срока с момента их уведомления.
  2. Если покупатель уже является сособственником, то извещать других лиц, владеющих долями в квартире, не требуется (п. 4 ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости).
  3. Продажа доли требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи (п. 1 ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости). Исключением из этого правила являются сделки с имуществом, переданным в паевой инвестфонд.
  4. Переход права собственности на долю подлежит регистрации в Росреестре. Подробности далее. 

Документы для продажи доли в квартире 

Для осуществления регистрации перехода права собственности в Росреестр необходимо представить следующий комплект документов на продажу доли в квартире родственнику (ст. 18 закона о госрегистрации недвижимости):

  • заявление о госрегистрации прав;
  • общегражданские паспорта покупателя и продавца или их представителей (в последнем случае также представляется нотариальная доверенность);
  • договор купли-продажи доли в квартире, заверенный нотариально (с общими правилами его составления можно ознакомиться в нашей статье «Договор продажи доли в общей долевой собственности»);
  • акт приема-передачи недвижимого имущества;
  • документ, подтверждающий право продавца на отчуждаемую долю (свидетельство о праве собственности, с 01.01.2017 — выписка из ЕГРН);
  • технический план на квартиру, выданный кадастровым инженером, если объект недвижимости ранее не был поставлен на кадастровый учет;
  • документы об уплате госпошлины (представляются по желанию, т. к. регистратор получает сведения об уплате госпошлины из информационной системы о платежах, см. п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации недвижимости);
  • извещение сособственников о продаже доли, если покупатель еще не имеет доли в данной квартире (при наличии прикладываются отказы от приобретения доли, и в этом случае нет необходимости дожидаться истечения месячного срока с момента уведомления сособственников). 

О сроках проведения госрегистрации вы узнаете из нашей статьи «Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество». 

Дополнительные документы на продажу доли 

Кроме указанных выше обязательных документов в зависимости от конкретного случая могут понадобиться следующие документы:

  • Согласие мужа/жены на продажу долю в квартире, заверенное у нотариуса, если такая доля была куплена в период брака. Такое правило распоряжения общим имуществом супругов установлено ст. 35 СК РФ.
  • Согласие супруга покупателя доли, если приобретение происходит за счет общих денежных средств на имя одного из супругов. Ознакомиться с правилами оформления нотариального согласия можно в нашей статье «Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости».
  • Cогласие залогодержателя на проведение сделки, если доля находится в залоге. Например, была куплена с привлечением ипотечного кредита. В этом случае в Россрестр также необходимо будет представить кредитный договор со всеми приложениями и изменениями и закладную.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если один из сособственников квартиры является несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным (п. 2 ст. 37 ГК РФ). 

Следует помнить, что в силу п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ (СК РФ), п. 3 ст. 37 ГК РФ опекуны, родители и близкие родственники не могут совершать с ребенком сделки, за исключением передачи последнему имущества в дар. 

Ндфл при сделке с долей 

Освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже доли граждане РФ при условии, что они владели ею не менее:

  • 3 лет, если она была получена в дар, по наследству, в ходе приватизации или по договору ренты (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, далее — НК РФ);
  • 5 лет, если доля была получена по другим основаниям (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). 

При меньших сроках владения продавец может получить имущественный вычет в размере стоимости реализованной доли, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При приобретении доли в квартире у родственника следует помнить, что в п. 5 ст. 220 НК РФ установлен запрет на предоставление имущественного вычета на покупку квартиры или доли в ней, если сделка была осуществлена между взаимозависимыми лицами.

В силу п. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми признаются:

  • муж/жена покупателя;
  • его мать и отец;
  • полнородные и неполнородные сестры и братья. 

Также взаимозависимыми признаются подопечные и их попечители (опекуны).

Суд может установить взаимозависимость по другим основаниям в силу ч. 7 ст. 105.1 НК РФ в том случае, если существует риск совершения сделки на ценовых условиях, отличных от тех, что имели бы место в отношениях между независимыми сторонами.

Характерно в этом случае письмо Минфина РФ от 13.07.2015 № 03-04-07/40094. Министерство указало на отсутствие формального запрета на получение вычета при приобретении имущества женой у отца ее супруга, при условии что не будет установлена взаимозависимость данных лиц. 

Проблема образования микродолей в квартире 

В настоящее время не существует какого-либо ограничения как по формированию доли, так и по ее реализации. Вполне возможна ситуация, когда предметом сделки может стать 1/125 или 1/250 доля (микродоля) в квартире. Такая ситуация нередко приводит к злоупотреблению правами собственниками микродолей.

В целях урегулирования данного вопроса в Госдуму внесен законопроект № 346930-7, который был принят в 1-м чтении 23.05.2018. Суть документа следующая. Предлагается:

  • Запретить образование долей, если это повлечет невозможность вселения в квартиру каждого из собственников при соблюдении учетной нормы площади на 1 человека. Исключение составляют случаи, когда общая долевая собственность возникла в силу закона (например, в ходе приватизации или при наследовании имущества), т. е. собственниками небольших долей в квартире в основном смогут быть только близкие родственники.
  • Признать сделки, совершенные с долями, которые не отвечают указанному выше требованию, ничтожными.
  • Разрешить вселение в квартиру родителей, детей, мужа/жены собственника доли без учета нормы жилой площади. В отношении других лиц вселение допускается только на основании судебного решения.

Думается, что с принятием данного законопроекта исчезнут из повседневной жизни такие понятия, как профессиональные соседи и квартирное рейдерство. 

*** 

Таким образом, реализация доли в квартире близкому родственнику, не являющемуся одним из сособственников данного жилого помещения, потребует извещения других сособственников о готовящейся сделке. Последние имеют право на преимущественное право покупки такой доли.

Указанные извещения в обязательном порядке представляются в Росреестр. В том случае, если сособственники написали отказы от покупки доли, сделка регистрируется по общим правилам.

При отсутствии согласий регистрация перехода права происходит только по истечении месяца с момента вручения извещений.

Источник: //rusjurist.ru/nedvizhimost/kvartiry_i_doma/prodazha_doli_v_kvartire_mezhdu_blizkimi_rodstvennikami/

Как выкупить долю жилой площади?

Можно ли продать свою долю в квартире брату

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфликт сторон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственников вправе продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников.

Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога.

 В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интерес сторон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

  1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
  2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
  3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получив взамен денежную компенсацию.

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

  • признание доли незначительной;
  • отсутствие интереса у собственника;
  • невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

  1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
  2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
  3. Информация о досудебном решении проблемы.
  4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки.

В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего.

Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

  • собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
  • владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
  • собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: //yuristznaet.ru/kvartira/vykup-doli-v-kvartire.html

Юрист Тредиковский
Добавить комментарий